İpoteka kreditləri son illərdə mənzil bazarının əsas hərəkətverici amillərindən birinə çevrilib. Bu kredit mexanizmi əhalinin mənzil əldə etmə imkanlarını genişləndirməklə yanaşı, bazarda tələbin artmasına da səbəb olur. Nəticədə daşınmaz əmlak qiymətlərində dəyişikliklər və yeni tendensiyalar müşahidə edilir. Bəs ipoteka kreditləri bazar dinamikasına necə təsir edir?
Məsələ ilə bağlı əmlak eksperti Anar Nəsirov bildirib ki, ipotekanın mənzil bazarına böyük təsiri var:
“Hazırkı vəziyyətdə ümumilikdə əmlak alanların demək olar ki, 35-40%-i ipoteka ilə ev alanların payına düşür. Digər tərəfdən, məsələn, ipoteka ilə ev alan şəxs kiminsə evini alırsa, evini satan şəxs də gedib başqa bir mənzil alır. Yəni, ümumilikdə o 40% hazırkı bazarda ipoteka ilə ev alanların və yaxud ipoteka vasitəsilə satılan evin sahibinin payına düşür. İpoteka hazırkı vəziyyətdə ipotekaya yararlı mənzillərin qiymətində artıma səbəb olur. Əsasən də çıxarışı (kupçası) olan yeni binalar və Sovetlər vaxtında tikilmiş, 1970-ci ildən sonraya aid olan 9 mərtəbəli köhnə binalar İpoteka Fondu tərəfindən girov predmeti kimi qəbul edildiyi üçün, bu tipli mənzillərin qiyməti digər mənzillərlə müqayisədə daha tez yuxarı qalxır və tələbat da artır. Bir sözlə, ipoteka ilə satılan mənzillərin qiymətlərində digər mənzillərə nisbətən daha çox artım müşahidə edilir”.
Ekspert deyib ki, tələbatın ən çox olduğu əmlak kateqoriyası isə çıxarışı olan yeni binalar və ipoteka predmeti olan köhnə 9 mərtəbəli binalardır:
“İpotekanın Azərbaycan əmlak bazarına, xüsusilə də Bakı şəhərinə birbaşa təsiri var. İpoteka təsdiq olunduğu vaxt birdən-birə bazara xeyli alıcı qüvvəsi çıxdığı üçün qiymətlər artır. İpotekaya yararlı mənzillərin sayı nisbətən az olduğu üçün əmlak sahibləri və ya tikinti şirkətləri bundan fürsət kimi istifadə edərək qiymətləri daha da qaldırırlar. Digər tərəfdən, 4 və ya 5 mərtəbəli binalar ipoteka predmeti olmadığı və İpoteka Fondu onları girov kimi qəbul etmədiyi üçün bu mənzillərin qiymətində o qədər də artım müşahidə edilmir. Bazarda tələbat nəyədirsə, onun da qiyməti artır. İpotekadan başqa, banklar tərəfindən daxili kreditlər hesabına, girov qarşılığında kreditlərin verilməsi işləri də aparılır. Bu zaman daxili kreditlərdə də, eynilə İpoteka Fondunda olduğu kimi, çıxarışı olan yeni binalar və 9 mərtəbəli evləri banklar girov kimi götürdükləri üçün bu binalarda da (söhbət bankların verdiyi daxili ipotekadan gedir) qiymət artımı təsirini göstərir. İpotekanın da şərtləri var, yəni hər binanı girov qoymaq mümkün deyil. Burda binanın texniki göstəriciləri əsas götürülür: daha çox yeni binalara üstünlük verilir, yaxud da qəzalı vəziyyətdə olmayan, 1970-ci ildən sonra tikilmiş 9 mərtəbəli köhnə binalardan söhbət gedir. Qiymətləndirmə gəlir, evə qiymət qoyur, əgər qoyulan qiymət ipoteka fondunu və ya bankı qane edirsə, həmin mənzil girov saxlanılaraq vətəndaşa müəyyən məbləğ ayrılır. Bu mexanizm bu cür işləyir. Konkret olaraq, hazırda Azərbaycan bazarında mənzil alanların 40%-i ipoteka (istər dövlət ipotekası, istərsə də bankların daxili krediti) vasitəsilə ev alanlardır. Bu mənzillərdə çıxarışın olması əsas şərt kimi irəli sürülür”,- deyə o qeyd edib.
