Daşınmaz əmlak bazarında alqı-satqı zamanı alıcıların qarşılaşdığı ən ciddi risklərdən biri saxta sənədlərlə satış və dələduzluq hallarının baş verməsidir. Bəzən vətəndaşlar illərlə topladıqları vəsaiti mənzil və ya torpaq sahəsi almağa sərf etsələr də, sonradan əmlakın başqa şəxsə məxsus olduğunu, sənədlərin saxtalaşdırıldığını və ya eyni əmlakın bir neçə nəfərə satıldığını öyrənirlər. Belə hallar alıcıların həm maddi itkilərlə üzləşməsinə, həm də uzunmüddətli məhkəmə çəkişmələrinə səbəb ola bilər. Bəs vətəndaş əmlak alarkən özünü belə dələduzluq hallarından necə qoruya bilər? Alqı-satqıdan əvvəl hansı sənədlər yoxlanılmalı, satıcının mülkiyyət hüququ necə təsdiqlənməlidir? Əgər alıcı saxta sənədlərlə aldadıldığını sonradan aşkar edərsə, hüquqlarını bərpa etmək və ödədiyi vəsaiti geri almaq üçün hansı addımları atmalıdır? Daşınmaz əmlak alarkən vətəndaşların üzləşə biləcəyi ən ciddi təhlükələrdən biri saxta sənədlərlə satış və dələduzluq hallarının baş verməsidir. Bəzi hallarda mənzil, fərdi yaşayış evi və torpaq sahələri əsl mülkiyyətçinin xəbəri və razılığı olmadan saxta etibarnamə və digər sənədlər əsasında başqa şəxslərin adına rəsmiləşdirilir, daha sonra isə üçüncü şəxslərə satılır. Hətta eyni mənzilin bir neçə nəfərə satılması halları da alıcılar üçün ciddi maddi itkilərə yol aça bilər.
Ali Məhkəmənin 2026-cı ildə bu məsələ ilə bağlı açıqlaması da problemin hüquqi baxımdan aktuallığını göstərir. Bəs vətəndaş mənzil və ya torpaq sahəsi alarkən belə dələduzluq hallarından necə qorunmalıdır? Alqı-satqıdan əvvəl hansı sənədlər mütləq yoxlanılmalı, satıcının həqiqi mülkiyyətçi olduğu necə müəyyən edilməlidir? Saxta sənədlərlə aldadılan vətəndaş ödədiyi vəsaiti geri qaytara və hüquqlarını necə müdafiə edə bilər?
Mövzu ilə bağlı əmlak eksperti Fərid Cəfərli Sonxeber.az-a açıqlamasında bildirdi ki, alıcı üçün əsas prinsip ondan ibarətdir ki, əmlakın faktiki mövcudluğu, satıcının həmin əmlaka sahib kimi təqdim olunması və ya əlində müəyyən sənədlərin olması onun sərəncam hüququna malik olduğunu avtomatik şəkildə sübut etmir. Onun sözlərinə görə, alıcı ilk növbədə daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun kimə məxsus olduğunu və satıcının həmin əmlakı özgəninkiləşdirmək üçün qanuni səlahiyyətinin olub-olmadığını müəyyən etməlidir: “Bunun üçün daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən müvafiq məlumatlar və qanunvericiliklə nəzərdə tutulan sənədlər yoxlanılmalı, təqdim edilən sənədlərin həqiqiliyi və onların reyestr məlumatları ilə uyğunluğu araşdırılmalıdır. Əmlakın ünvanı, sahəsi, təyinatı və digər identifikasiya göstəricilərinin sənədlərdəki məlumatlarla üst-üstə düşməsi də mühüm əhəmiyyət daşıyır. Bununla yanaşı, əmlak üzərində ipoteka, həbs, sərəncam məhdudiyyəti və digər yüklülüklərin olub-olmaması, eləcə də mülkiyyət hüququna təsir göstərə biləcək məhkəmə mübahisələri və üçüncü şəxslərin hüquqları araşdırılmalıdır.
Xüsusilə nikah dövründə əldə edilmiş əmlak, bir neçə mülkiyyətçiyə məxsus daşınmaz əmlak və nümayəndə vasitəsilə həyata keçirilən satışlar əlavə hüquqi diqqət tələb edir. Belə hallarda zəruri razılıqların, nümayəndəlik səlahiyyətlərinin və digər hüquqi şərtlərin mövcudluğu ayrıca yoxlanılmalıdır.Bəzi hallarda satıcı özünü əmlakın mülkiyyətçisi kimi təqdim edir, halbuki onun həmin əmlaka dair sərəncam vermək səlahiyyəti olmur. Digər hallarda isə alıcıdan beh və ya satış qiymətinin müəyyən hissəsi alınır, lakin əqd sonradan rəsmiləşdirilmir və ya satıcı müxtəlif bəhanələrlə öhdəliklərini icra etməkdən yayınır.
Bu halların hüquqi qiymətləndirilməsi konkret faktlardan, şəxsin niyyətindən, təqdim olunan sənədlərin xarakterindən, pulun alınma üsulundan və digər sübutlardan asılıdır. Hər bir müqavilə mübahisəsini avtomatik olaraq dələduzluq kimi qiymətləndirmək düzgün deyil. Eyni zamanda, əmlakı və ya pulu ələ keçirmək məqsədilə əvvəlcədən qurulmuş aldatma mexanizmi mövcud olduqda, əməl mülki-hüquqi məsuliyyətlə yanaşı, cinayət-hüquqi məsuliyyət də yarada bilər.İlk addım sübutların qorunmasıdır. Alqı-satqı müqaviləsi, ödəniş qəbzləri, bank köçürmələri, yazışmalar, elanlar, etibarnamələrin surətləri, sənədlərin təqdim edildiyi tarixlər və satıcı ilə aparılmış danışıqlar mümkün qədər sistemli şəkildə toplanmalıdır. Elektron yazışmaların və digər rəqəmsal məlumatların orijinal formada saxlanılması da mühüm əhəmiyyət daşıyır.
İkinci addım hüquqi vəziyyətin təcili qiymətləndirilməsidir. Əmlak artıq başqa şəxsə satılıbsa, qeydiyyat əməliyyatları aparılıbsa və ya əmlakın yenidən özgəninkiləşdirilməsi təhlükəsi varsa, hüquqi müdafiə tədbirlərinin gecikdirilməsi sonradan hüquqların bərpasını çətinləşdirə bilər.
Üçüncü addım müvafiq dövlət orqanlarına müraciətdir. Saxta sənədlərdən istifadə, aldatma və ya pul vəsaitinin mənimsənilməsi əlamətləri mövcud olduqda, hüquq-mühafizə orqanlarına ərizə ilə müraciət etmək və araşdırma aparılmasını tələb etmək mümkündür. Eyni zamanda, mülkiyyət hüququnun tanınması, əqdin etibarsızlığının müəyyən edilməsi, ödənilmiş vəsaitin geri qaytarılması və zərərin əvəzinin ödənilməsi kimi tələblər üzrə məhkəmə müdafiəsi zərurəti yarana bilər.
Burada bir məqam xüsusi vurğulanmalıdır: cinayət işi üzrə araşdırmanın başlanması və ya aparılması alıcının mülki hüquqlarının avtomatik bərpası demək deyil. Konkret vəziyyətdən asılı olaraq, mülki məhkəmə müdafiəsi tədbirləri də ayrıca həyata keçirilməlidir.Azərbaycan Respublikasının mülki qanunvericiliyində vicdanlı əldə edən şəxsin müdafiəsi ilə bağlı müddəalar mövcuddur. Lakin alıcının özünü vicdanlı hesab etməsi və ya müqaviləni notariat qaydasında rəsmiləşdirməsi hər bir halda mülkiyyət hüququnun mütləq qorunacağı anlamına gəlmir.
Məsələn, əmlak həqiqi mülkiyyətçinin iradəsi olmadan onun sahibliyindən çıxarılıbsa, müəyyən hallarda həmin əmlakın vicdanlı əldə edəndən də geri tələb olunması mümkündür. Digər tərəfdən, qanunvericilikdə nəzərdə tutulan şərtlər mövcud olduqda, vicdanlı əldə edən şəxsin hüquqları müdafiə oluna bilər.
Bu səbəbdən belə mübahisələrdə yalnız müqavilənin mövcudluğuna və dövlət qeydiyyatına istinad etməklə kifayətlənmək olmaz. Əqdin hüquqi əsası, satıcının səlahiyyətləri, əmlakın əvvəlki mülkiyyət tarixçəsi və digər əhəmiyyətli hallar birlikdə araşdırılmalıdır.Notariat qaydasında rəsmiləşdirmə və dövlət qeydiyyatı daşınmaz əmlak dövriyyəsində hüquqi təhlükəsizliyin əsas mexanizmlərindəndir. Bununla belə, bu prosedurların mövcudluğu bütün saxtakarlıq risklərini avtomatik aradan qaldırmır.
Notariat əməliyyatın qanunvericiliyə uyğun rəsmiləşdirilməsində, tərəflərin şəxsiyyətinin və səlahiyyətlərinin yoxlanılmasında mühüm rol oynayır. Dövlət qeydiyyatı isə daşınmaz əmlak üzərində hüquqların rəsmən tanınması və hüquqi dövriyyədə müəyyənlik yaradılması baxımından əsas əhəmiyyət daşıyır.
Lakin saxta sənədlərin təqdim edilməsi, yanlış məlumatların verilməsi, əvvəlki hüquqi münasibətlərdəki qüsurlar və ya digər qanunsuz müdaxilələr sonradan mübahisə yarada bilər. Buna görə də alıcı bu prosedurları hüquqi təminat sisteminin mühüm hissəsi kimi qəbul etməli, lakin şəxsi yoxlamadan və risklərin qiymətləndirilməsindən imtina etməməlidir”.
