Əmlak bazarında mənzil qiymətlərinin formalaşmasında tikinti şirkətlərinin satış siyasəti, maklerlərin təklifləri və alıcıların real tələbi müxtəlif səviyyələrdə rol oynayır. Bəzi hallarda elanlarda göstərilən qiymətlərlə mənzillərin faktiki satış qiymətləri arasında fərq yaranır. Bu isə bazarda qiymətlərin nə dərəcədə real iqtisadi göstəricilərə, nə dərəcədə iştirakçıların gözləntilərinə və süni qiymət artımına bağlı olduğu sualını gündəmə gətirir.
Bəs, Azərbaycanda əmlak bazarında qiymətləri əsasən hansı amillər müəyyən edir: tikinti şirkətlərinin satış siyasəti, maklerlərin təklifləri, yoxsa alıcıların real tələbi? Elan qiymətləri ilə faktiki satış qiymətləri arasında fərq nə qədər olur və bazarda süni qiymət artımının qarşısını almaq mümkündürmü?
Mövzu ilə bağlı Sonxeber.az-a açıqlama verən əmlak məsələləri üzrə ekspert Fərid Cəfərli bildirib ki, əmlak bazarında qiymətlərin formalaşmasında üç fərqli mexanizmi bir-birindən ayırmaq lazımdır: tikinti şirkətlərinin təklif siyasəti, maklerlərin bazar gözləntilərinə təsiri və real effektiv tələb.
“İlk növbədə, tikinti şirkətləri təklif tərəfini və ilkin qiymət siyasətini formalaşdırırlar. Onlar layihənin torpaq, tikinti materialları, əməkhaqqı, maliyyələşmə, infrastruktur və inzibati xərclərini nəzərə alaraq satış qiymətini müəyyən edirlər. Bununla yanaşı, şirkətin maliyyə strategiyası, mənfəət marjası, layihənin yerləşdiyi ərazi və satış sürəti ilə bağlı gözləntiləri də qiymətə təsir göstərir.
Lakin tikinti şirkətinin elan etdiyi qiymət bazarın qəbul etdiyi qiymət demək deyil. Şirkət istənilən qiyməti təklif edə bilər, amma həmin qiymətdən real satış baş vermirsə, bunu iqtisadi baxımdan dayanıqlı bazar qiyməti hesab etmək olmaz.
Maklerlər isə alıcı ilə satıcı arasında vasitəçilik etməklə yanaşı, bazardakı qiymət tendensiyalarının və gözləntilərin formalaşmasında da rol oynayırlar. Bəzi hallarda eyni əmlakın müxtəlif vasitəçilər tərəfindən fərqli qiymətlərlə təqdim edilməsi, eləcə də satışa çıxarılan obyektlərin qiymətlərinin müqayisə edilmədən bazar göstəricisi kimi qəbul olunması informasiya təhriflərinə səbəb ola bilər.
Burada əsas məqam elan qiyməti ilə faktiki bağlanmış əqdin qiymətinin eyni göstərici olmamasıdır. Bazarın real vəziyyətini qiymətləndirərkən yalnız elanlara deyil, baş tutmuş əməliyyatlara, satış müddətinə və alıcıların faktiki davranışına əsaslanmaq lazımdır.
Ən vacib amil isə real effektiv tələbdir. Əmlaka marağın olması hələ iqtisadi mənada tələb demək deyil. Real tələb dedikdə, alıcının yalnız mənzil almaq istəyi deyil, həmin mənzili mövcud qiymətlə əldə etmək üçün kifayət qədər maliyyə imkanına malik olması nəzərdə tutulur.
Məsələn, bazarda mənzillərə maraq yüksək ola bilər. Lakin əhalinin gəlirləri, ipoteka imkanları, kredit faizləri və ilkin ödəniş tələbləri mənzil qiymətlərinə uyğun gəlmirsə, bu maraq real satışa çevrilməyəcək. Nəticədə elan qiymətləri yüksək səviyyədə qalsa da, əməliyyatların sayı azala, satış müddəti uzana və satıcılar qiymət güzəştlərinə getməyə məcbur ola bilərlər.
Bu baxımdan mənzil bazarının təhlilində faktiki bağlanmış alqı-satqı əməliyyatlarının qiymətinə, əməliyyatların sayına və bazarın likvidliyinə, əhalinin gəlirləri ilə mənzil qiymətləri arasındakı nisbətə, eləcə də təklif həcminə, satış müddətinə və boş qalan mənzillərin dinamikasına xüsusi diqqət yetirilməlidir.
Mənim yanaşmama görə, bazarın sağlamlığını yalnız kvadratmetrin qiymətinin artması ilə ölçmək olmaz. Əgər qiymətlər artır, lakin satışların sayı azalırsa, bu, bazarın güclənməsindən daha çox qiymət gözləntiləri ilə real alıcılıq qabiliyyəti arasında uyğunsuzluğun göstəricisi ola bilər.
Digər tərəfdən, qiymət artımını yalnız tikinti şirkətlərinin və ya maklerlərin fəaliyyəti ilə izah etmək də düzgün deyil. Torpaq resurslarının məhdudluğu, tikinti xərcləri, urbanizasiya, əhalinin şəhərlərə miqrasiyası, infrastrukturun inkişafı, ipoteka siyasəti və investisiya tələbi də qiymətlərin formalaşmasında mühüm rol oynayır.
Nəticə etibarilə, tikinti şirkətləri qiyməti təklif edir, maklerlər qiymətlə bağlı gözləntilərin formalaşmasına təsir göstərirlər. Lakin həmin qiymətin nə dərəcədə real olduğunu faktiki alqı-satqı əməliyyatları müəyyən edir.
Bunu belə ifadə etmək olar: daşınmaz əmlak bazarında qiymətin elan olunması ilə onun iqtisadi əsaslandırılması fərqli məsələlərdir. Həqiqi bazar qiyməti satıcının istəyi ilə deyil, alıcının ödəmə qabiliyyəti, alternativ təkliflər və real əməliyyatların nəticəsi ilə təsdiqlənir. Əmlak bazarında ən ciddi analitik səhvlərdən biri elan qiymətlərini real bazar qiyməti hesab etməkdir. Çünki bazarın gücünü qiymət etiketləri deyil, həmin qiymətlərlə baş tutan real satışlar göstərir”.
